Le premier semestre 2023 a été marqué par une forte hausse des taux de crédit immobiliers, annonçant une baisse des volumes de vente et à terme une baisse des prix ; les acquéreurs étant de moins en moins nombreux. En cause : l’effet de l’inflation et la difficulté pour les ménages à obtenir un crédit .
Et comme si cela ne suffisait pas, côté vendeurs, le nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) entré en vigueur en juillet 2021 vient freiner les ventes des biens les moins bien notés ; En outre, il fait peser une épée de Damoclès au-dessus de la tête des propriétaires bailleurs avec des obligations d’information renforcées et des critères de performance énergétique de plus en plus exigeants…
Zoom sur le nouveau DPE et ses impacts….
Qu’est-ce que le DPE et quels sont ses objectifs ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire requis pour la vente ou la location d’un logement.
Il sert principalement à évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre d’un logement (ou bâtiment), et doit être effectué par un professionnel certifié selon une méthode spécifique, à la demande du propriétaire du logement.
Le DPE s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Le DPE répond à plusieurs objectifs :
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- informer les futurs locataires ou acheteurs ;
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- Comparer les logements entre eux ;
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- Inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie ;
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- Identifier les passoires thermiques (obligation de travaux).
Quels biens sont concernés par le DPE ?
Il doit être réalisé dans tous les logements, sauf ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.
Qu’est ce qui a changé avec le nouveau DPE ?
Initié par la loi ELAN en 2018 (loi pour l’Evolution du Logement, de l’aménagement et du Numérique) et conforté par la loi Climat en novembre 2019, le nouveau DPE est entré en vigueur il y a un peu plus de 2 ans, en juillet 2021.
La grande nouveauté apportée par la réforme de 2021, c’est l’opposabilité du DPE, au même titre que les autres diagnostics (amiante, plomb, termites…). En clair : avant 2021, il n’avait que valeur d’information ; depuis 2021, il peut être opposé au propriétaire ou au bailleur en cas de fausse déclaration ; par ce biais, les obligations d’information mises à la charge des propriétaires sont renforcées. Toute fausse déclaration peut être lourde de conséquence ….
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- Dans le cadre d’une location : le locataire peut désormais faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages et intérêts voire demander l’annulation du bail ;
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- Dans le cadre d’une vente : l’acquéreur peut faire une demande en diminution du prix de vente devant le juge judiciaire par l’acquéreur.
Outre le propriétaire, le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sauf si l’erreur vient du fait que le bailleur lui a volontairement communiqué de fausses informations concernant le logement ou ses équipements.
Combien de temps le DPE est-il valable ?
La durée de validité du DPE est de 10 ans.
Toutefois, la méthode de calcul ayant changé, les DPE réalisés avant le 31 décembre ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.
Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 (juste avant la réforme), sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Mon conseil pour les DPE réalisés avant le 30/06/2021 :
N’hésitez pas à prendre contact avec le diagnostiqueur si vous avez des questions ou un doute sur un changement de catégorie dû à la nouvelle méthode de calcul avant de prendre toute décision ! il est fort probable que le bien soit dégradé d’une catégorie, et suivant l’usage auquel vous le destinez (usage d’habitation ou de location), des travaux d’isolation seront à prévoir…
Quelles informations doivent figurer dans les annonces immobilières ?
Depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être affichés sur les annonces immobilières :
– Les étiquettes Energie et Climat, selon le nouveau modèle ;
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- La fourchette de coût global avec l’année de référence prise pour le coût des énergies, à partir du 1er janvier 2022 ;
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- Une mention identifiant les logements en tant qu’excessivement non performants (passoires énergétiques)
Un logement très économe (classé A ou B) se vend de 3 à 16 % plus cher s’agissant d’un appartement et de 6 à 14 % plus cher pour une maison ;
Un logement très énergivore (classé F ou G) se vend de 2 à 11 % moins cher s’il s’agit d’un appartement et de 3 à 19 % moins cher s’il s’agit d’une maison.
Quel est le calendrier de mise en œuvre pour les locations ?
Depuis août 2022, les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des bien classés F ou G (applicables aux renouvellements de baux ou pour un nouveau locataire)
Qu’est ce que l’audit énergétique et quel est son calendrier ?
Depuis avril 2023, l’audit énergétique est un nouveau diagnostic obligatoire valable 5 ans, qui vient compléter le DPE et qui doit être annexé aux promesses/compromis de vente, en priorité pour les biens énergivores (F ou G), mais qui sera progressivement étendu aux autres catégories de biens d’ici 2034 .
Calendrier de mise en œuvre en métropole :
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- depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G par le DPE ;
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- à compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
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- à compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D ;
Contrairement au DPE qui s’applique à tous les biens, l’audit énergétique ne concerne que les biens en mono propriété (maisons individuelles ou petits immeubles détenus par un seul propriétaire), et vise à faire des recommandations de travaux censés améliorer la performance énergétique, accompagnées d’une estimation du montant des travaux.
S’agissant de recommandations, l’audit n’a qu’une vocation d’informations et n’a pas de force contraignante à réaliser les travaux…en théorie, car en pratique, l’acheteur va négocier le prix de vente à hauteur du montant estimé des travaux. Il peut donc être plus judicieux de se renseigner sur les aides et faire des travaux avant de mettre un bien en vente sur le marché.
Quelles solutions pour améliorer son DPE ?
1. Des aides financières pour vous aider à financer vos travaux
Pour aider les propriétaires à faire des travaux d’isolation, le gouvernement a déployé tout un tas de mesures ; à vous de voir laquelle correspond à votre situation.
2. Le home staging dans le cas d’une vente
Un mauvais DPE peut avoir un impact négatif sur la vente d’un bien, notamment si le bien est destiné à être mis en location par la suite. L’acheteur sera d’autant plus regardant s’il y a de gros travaux à prévoir.
Dans ce contexte, le Home Staging peut vous aider à mettre en valeur votre bien et reléguer au second plan la problématique du DPE.
En effet, il permettra plus facilement à un visiteur de se focaliser sur les atouts ou le potentiel de votre bien. Un bien meublé selon les dernières tendances déclenche plus facilement un coup de coeur. Or en immobilier, on fonctionne souvent au coup de cœur, alors ce point n’est pas à négliger !
Vous souhaitez en savoir plus sur nos prestations de Home Staging ? Consultez notre page dédiée HOME STAGING – tandemdesign.
ET EN RESUME , CA DONNE QUOI ?
| Date | 1er juillet 2021 | 24 août 2022 | 1er janvier 2023 | 1er avril 2023 | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2034 |
| Entrée en vigueur du nouveau DPE | Gel des loyers pour les biens classés F ou G (DPE) | Audit énergétique obligatoire pour les biens classés F ou G (DPE) | Audit énergétique obligatoire pour les biens classés E (DPE) | Audit énergétique obligatoire pour les biens classés D (DPE) | |||
| Biens interdits à la location | > 450 kWh/m²/an d’énergie finale ( logements les plus énergivores de la classe G | DPE « G » | DPE « F » |
DPE « E » |
Mes conseils :
1-N’attendez pas la dernière minute pour vous lancer dans des travaux de rénovation énergétique, au risque de ne plus pouvoir louer votre bien.
2- Vérifiez vos échéances de baux.
3- Profitez de vos travaux d’isolation pour revoir l’agencement de votre bien si nécessaire, afin d’optimiser vos chances de le louer plus rapidement et de répondre à la demande.
